Secondo quanto disposto dall'art. 2555 del codice civile, l’azienda è costituita da quel complesso organizzato di beni a disposizione dell’imprenditore e finalizzati all’esercizio della sua impresa.
Tra questi beni vi è, certamente, il locale (negozio, capannone ecc.. ) all'interno del quale viene svolta l'attività.
Un aspetto da non sottovalutare è dato dalle implicazioni pratiche nel caso in cui si dia luogo ad una cessione d'azienda (o di ramo d'azienda) ed il locale in cui viene svolta l'attività sia condotto in locazione.
Tra i dubbi che più frequentemente sorgono vi sono i seguenti:
- l'imprenditore che cede la propria azienda dev'essere autorizzato dal locatore (proprietario dell'immobile) a far subentrare nel contratto di locazione l'imprenditore al quale cede l'azienda?
ed ancora:
- quali garanzie ha il proprietario dell'immobile nel caso in cui il nuovo conduttore dovesse rivelarsi un cattivo pagatore e, quindi, diventare moroso rispetto all'obbligazione di pagare i canoni di locazione e/o le spese accessorie?
Prima di rispondere questi interrogativi è opportuno precisare che la disciplina della cessione dei contratti di locazione ad uso commerciale è differente rispetto a quella prevista per la cessione dei contratti di locazione ad uso abitativo.
1) Quanto al primo interrogativo occorre rilevare come, differentemente da quanto accade nelle locazioni ad uso abitativo, nel caso di locazione ad uso commerciale, il conduttore che voglia cedere il contratto di locazione ad un altro soggetto non ha bisogno dell'autorizzazione del locatore, a condizione che la cessione del contratto di locazione avvenga nell'ambito di una cessione d'azienda o di ramo d'azienda.
Tale previsione, stabilita dall'art. 36 l. 392/1978, risponde all'esigenza di agevolare le transazioni commerciali: se così non fosse, ogni qualvolta si volesse procedere ad una cessione d'azienda o di ramo d'azienda implicante il subentro dell'imprenditore-cessionario nel contratto di locazione, bisognerebbe preventivamente ottenere l'autorizzazione del proprietario dell'immobile.
Sebbene quello appena descritto sia il regime legale, occorre tuttavia non trascurare che tale previsione normativa concede comunque alle parti la possibilità di derogarvi, pertanto, prima di dare per scontato che la cessione del contratto di locazione ad uso commerciale possa avvenire senza il consenso del proprietario dell'immobile, occorrerà verificare che il contratto sottoscritto dalle parti non preveda deroghe rispetto al regime legale, stabilito, appunto, dall'art. 36 l. 392/1978.
In realtà la cessione del contratto di locazione non può avvenire “ad insaputa” del locatore.
La norma appena citata prevede infatti l'obbligo, in capo al conduttore-cedente di dare comunicazione (comunicazione che, quindi, dovrà essere inviata tramite raccomandata o pec) della cessione del contratto di locazione al locatore. Costui, a sua volta, potrà opporsi alla cessione, entro trenta giorni dal ricevimento della suddetta comunicazione da parte del conduttore-cedente, solo in presenza di gravi motivi.
Ad una prima analisi, il regime appena descritto sembrerebbe più favorevole per il conduttore e potrebbe sorgere il dubbio che il proprietario dell'immobile possa essere esposto al rischio di dover subire, senza nulla poter fare - salvo in caso di “gravi motivi” - il subentro di un conduttore, sobbarcandosi il rischio che questo si riveli poi un cattivo pagatore.
2) A ben vedere, e da qui arriva la risposta al secondo interrogativo, la norma sopra indicata prevede un importante contemperamento a quello che potrebbe apparire un regime sfavorevole per i proprietari di immobili.
Il bilanciamento degli interessi in gioco è garantito dalla previsione di una responsabilità, di tipo sussidiario, del conduttore cedente, che rimane obbligato in solido con il conduttore cessionario per le obbligazioni nei confronti del locatore.
Tale responsabilità, sussidiaria, prevista ex lege, viene meno solo nel caso in cui il proprietario dell'immobile, espressamente, dichiari di liberare il conduttore cedente da tale vincolo.
I risvolti pratici di tale previsione normativa sono tutt'altro che secondari, in quanto il proprietario dell'immobile può fare affidamento sulla possibilità - garantitagli dalla legge - nel caso in cui il nuovo conduttore dovesse dimostrarsi inadempiente nei suoi confronti, di agire nei confronti del conduttore cedente per ottenere quanto di sua spettanza.
Da quanto appena considerato si può trarre la conclusione che il regime previsto dalla legge appaia ragionevolmente bilanciato, tuttavia, essendo prevista la possibilità per le parti di derogare a tali previsioni, risulterà sempre importante, prima di dare per scontati determinati meccanismi, apparentemente previsti ”di default” dalla legge, analizzare con attenzione le singole disposizioni contrattuali, sia nella fase di redazione e sottoscrizione del contratto, sia nella fase successiva alla stipula.
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